吊られた男の投資ブログ (インデックス投資)

「賃貸 vs. 持ち家」のどちらがお得かは永遠のテーマです。
しかし、"単純に"比較した場合、持ち家の方がお得になるのは当たり前の話でしょう。

長期間利用の場合、レンタル/リースよりも購入が安いのが普通

一般論として、あるモノを長期的に継続して利用する場合、レンタルやリースよりも購入してしまった方が安いものです。
買わずにレンタルするものとしては、着物の様な晴れ着、DVD/CD、車などがあります。スポット利用ならレンタルでいい価格ですが、継続的に使うと買ってしまった方が安くなります。

ビジネスシーンでプリンターやPCを借りるように、ある程度のまとまった期間を借りるリースもあります。長期的に利用する場合、スポットのレンタルよりもリースの方が割安ですが、それでも長期的に継続利用するなら購入してしまった方が安いことが多い。

そして、本題の住宅における比較の話・・・・・・
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住宅を購入するか賃貸にするか…

人生やお金の話をすると結婚と共によく話題になるトピックです。

「購入vs賃貸」比較で最もよく使われるのが住宅関連費用の総支払額比較です。

生涯ずっと持家で生活した場合と賃貸の場合で、住宅関連費用の総支払額を比較して、「持ち家が有利」「賃貸が有利」「どちらとも言えない」のような結論になるのが王道路線です。
この方法は、金額という数字の物差しで比較するので非常にわかりやすい。この方法は一つありでしょう。


しかし、近年の持家/賃貸論争のポイントは違うところにありそうです。

それは、将来の不確実性が増大する中で、住居と支払いを長期間固定することへの警戒感です。


先の生涯総支払額比較では、[持家or賃貸で支払い/住み続けられる」という前提で話が進んでいました。

しかし、その前提が怪しくなってきています。

昔は終身雇用神話という根拠なき寓話が現実世界で通用する理論かのように信じられた時代がありました。ところが、現実世界ではそれが通用しないことが徐々に明らかになり、加速しています。大企業正社員でもリストラはあり得るし、昇給も確定的ではない。
住宅ローンを支払い続けられるという保証が怪しくなっています。

また、同じ住宅に住み続けられるかも怪しくなっています。今の勤務先に通える場所に家を買ってもリストラ→再就職となると次の勤務先がそこから通える/通いやすいとは限りません。昔も転勤などはありましたが、それはまだ予測しやすい話でした。


このように将来の不確実性が高まる中、住居と支払いを固定させることのリスクが大きくなっています。
生涯住み続けた場合の損得も一つの比較方法ですが、そもそも「そのシナリオが続くのか？」ということが賃貸派の思考の根底にあるのではないでしょうか。

投資十八番の『持ち家は「資産」なのか』に書いたコメントの延長のようなものです。

【持ち家 vs 賃貸】の議論は永遠のテーマです。しかし、この比較で私が気になっている点があります。

それは、持ち家の場合に住宅ローンを多く組むことが前提となっていることです。

住宅を買う時には住宅ローンを組む人も多いでしょう。都心の場合は平均で年収の5倍を超えているというようなニュースもあるように多くの住宅ローンを抱えるケースもあるようです。
しかし、だからと言ってそれを前提として比較するのでは【持ち家 vs 賃貸】としてはおかしい気がします。そういう比較をするなら【多額の住宅ローンを組んでの持ち家 vs 賃貸】とすべきです。

さて、暗黙の了解として設定されていた住宅ローンを無くして考えるとどうなるのでしょう？金融資産6000万円を持っていた人が4000万円の住宅をローン無しで買うような場合です。
住宅ローンを前提とした資産だと、持ち家側の費用支払いにローン金利が掛かってきます。しかし、現金一括の場合は金利分の支払いはなくなります。一般的にこの手の資産のときは借り入れ金があるのは不利になるという前提ですので、従来の住宅ローン前提の時より持ち家の評価が高くなります。


賃貸の場合、家賃相場はどうなっているでしょうか？貸し手側の立場を考えて見ます。賃貸住宅の貸し手は利益を得るために賃貸住宅経営をしています。つまり、様々な住宅取得や意地で掛かる費用に貸し手の利益を上乗せした金額が家賃となっているはずです。
　●土地・住宅取得費用(借り入れがある場合には金利含む)
　●維持費
　●空室リスク等の費用
　●貸し手の利益

仮に自分で持ち家を購入すると、空室リスクは無く、貸し手もいないので、空室リスクと貸し手の利益分は削減できます。

当然、資産を持つことで価格変動リスクを負います。しかし、これは金融商品でも同じです。自分の金融資産を株式や債券に分散投資している投資家が不動産のリスクだけを特別に扱うのはおかしいでしょう。このように考えてみると、ある程度の資産を持つ人は実は住宅を買った方が得なのかもしれないと思えてきます。


また、上記以外にも「頭金+住宅ローン vs 賃貸」の場合、賃貸側は初期に頭金で使わない分のお金を運用できるので運用益がある点も本来なら考慮されるべきですが、このあたりまで考慮された試算は一般向けの話では聞きません。


以下は余談。
持ち家vs賃貸でもよく書かれていますが、経済的な損得だけでどちらにすべきとはいえません。ライフプランや価値観によるでしょう。同じところに住んでいると1年もすると飽きてしまうような人は賃貸の方がいいでしょう。自らの意思でなくても転勤が多い仕事についている人なども賃貸の方がいいかもしれません。終の棲家と考えるならば持ち家の評価がアップです。
他にも持ち家だと自分の意思でいろいろリフォームなどできるというメリットもあり、これをどう評価するかは個々人の価値観です。

永遠のテーマ(?)である「住宅は購入すべきか？賃貸にすべきか？」です。

最終的には【各人の価値観によって違う】という結論ですが、ここではお金の面から考えてみたいと思います。
##・・・と言っても「購入した場合のローン返済モデル」
##vs「賃貸にした場合の支払##家賃モデル」を設けて
##その合計金額を比較するものではありません。

まず、賃貸と比較する場合に住宅を購入するということを「住宅を購入して、その住宅を自分に貸し出す」と定義します。そして「賃貸住宅に住んで不動産投資をする場合」と比較してみます。

	住宅購入	賃貸+不動産投資
所有 不動産	居住用1つ	賃貸用1つ
不動産 収入	(自分からの)家賃	家賃
支出	(自分への家賃) +住宅ローン	家賃 +不動産ローン

比較の結果は、上のようになります。
これを見ると、住宅購入というのは「賃貸住宅に住んで、不動産投資する」とほとんど同じことになります。
##購入して住む場合は、空室リスクはありませんが

さて、このように分解して考えると「購入か賃貸のどっちが得か?」という質問は「その物件に投資価値があるか?」という質問に置き換えられます。
これはローンを組んで買う場合も、全額キャッシュで購入する場合でも同じことです。
##購入、賃貸のモデルケースで比較する場合「購入だと
##住宅ローンの金利は･･･」と金利の条件次第でどちら
##が有利か変わってしまいますが、この考え方では、
##金利という条件の影響を受けません。
##また、災害などで資産価値が突如失われるリスクなど
##も考慮する必要はありません。


【結論】
「どちらが得か?」という観点から考えると、その住宅に投資物件としての価値があれば、購入するほうが得。投資物件としての価値がなければ、購入するほうが損。

損得だけで考えるとこのようになります。


●補足
しかし、現実的には損得だけで割り切れきません。
定量化できない・・・
　・持ち家を持つことの喜び
　・壁紙張替え、リフォームなどが自由
　・家を持つというブランディングによって得られるメリット
などが判断には大きく影響します。そのため、必ずしも損得だけでどちらが優れているかということは言い切れません。
このような定性的なものは【各人の価値観によって違う】ので、実際に購入を検討する際には、重み付けをどうするかで結論が異なるかと思います。