吊られた男の投資ブログ (インデックス投資)

インデックス投資，ワインファンド，海外不動産等々，このブログで何度か取り上げている内藤忍氏が，"大変興味深い"不動産投資推奨の話を書いていました。

45歳で貯金1000万円の人が老後の不安を解消するために

45歳で1000万円の資産を持っている人に対して、金融商品での運用ではなく，ローンを活用したワンルームマンション経営の勧めです。金融商品で運用するよりも，最初の5年間ワンルームマンション1部屋を運用し，その後は3部屋に増やして運用した方が良いという結論です。
しかし，このシミュレーション(？)がよくわからないことになっています。


■ポイント

• 不動産投資の時には存在した2400万円もの投資元本が金融商品の場合、酒か女か四次元ポケットか分かりませんが消失マジック
• 不動産は180ヶ月ずっと満室
• 不動産投資ではローン以外の費用ゼロ

一つ一つ気になった点にコメントしてみます。

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ワインファンドのVIN-NET(ヴァンネット)が破産手続き開始、最もヴァンネットを宣伝していた内藤忍氏は？の続きです。

目まぐるしく変わる内藤忍氏のお勧め投資対象

マネックスユニバーシティを止めて以降の内藤忍氏のお勧め投資先は目まぐるしく変わっています。

●〜2011年
内藤忍氏は最新著書で海外不動産投資(とワイン投資)を薦めていますが…で取り上げましたが、2011年には金融資産100万〜1億円、30代〜60代と幅のある顧客からの相談に対して、ペーパーアセットのみを推奨しています(不動産もREIT)。資産5000万円以上の人に大しても一切不動産は推奨していません。インデックス投資を強く推奨されていた頃です。

その一方で2010年に『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』という本を出しているように不動産投資にも踏み込みだした時期であります。


●2013年
2011年にマネックス・ユニバーシティを去ってから加速します。
不動産も海外不動産を中心にすえ、他にもワイン投資というジャンルが登場します。
内藤忍氏は最新著書で海外不動産投資(とワイン投資)を薦めていますが…で取り上げましたが、『貯金が1000万円になったら資産運用を考えなさい』という本を出版し、この中で3000万円/5000万円/1億円では「1000万円をペーパーアセットでそれ以外は海外不動産(とワイン)へ投資」というポートフォリオをお勧めしています。
不動産でも国内不動産は全くなく、海外不動産です。もともと国内不動産で不動産投資を始めて、その後に海外不動産に魅せられた時期ですので、海外不動産が光り輝いていています。インデックス投資ナイトに登壇者として登場した際にも会場で海外不動産視察ツアーのビラを配っていた頃です。
そして、ワイン。ワインは資産の1割ということですので、1億円以上からは証券投資よりもワインの比率の方が多いポートフォリオを推奨しています。

●2015年〜2016年また2年ほどが経って大きく変わっています。「1000万円分のペーパーアセットの他は海外不動産とワイン」と言っていた内藤忍氏が国内不動産にだいぶ軸足を移しています。
Shinoby'S Worldで書かれている内容を見るとその傾向が顕著です。最近の投資ネタの多くが国内不動産に関わるものです。

非常に危うい内藤忍氏のブランディング

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ワインファンドのVIN-NET(ヴァンネット)破産のニュースの件です。

ワイン投資ファンド破綻、36億円償還できぬおそれ (日経新聞)

　ワイン投資ファンドを運営するヴァンネット（東京・新宿）に対し、東京地裁は７日、破産手続きの開始を決定した。約520人が出資した約36億円が未償還になっているといい、償還を受けられない可能性がある。その他の債務も含め、負債総額は40億円を超える見通し。

調査によると、代表取締役は08年以降、運用で出た損失を隠すためにワインの在庫数や売買取引の内容などを偽っていた。在庫は書類上よりも大幅に少ない約１億円分しかないという。

すでに上記のようにいくつかの大手メディアで報じられており、ブログなどでも取り上げられています。それらを総合すれば大体ここで書くことは分かるのですが、散々にこのVIN-NETを取り上げてきた私のブログで書かないのも変だろうということで書いておきます。

●過去のヴァンネット関連
　・ワインファンドから香る怪しげな臭い (2013年7月17日)
　・ワインファンドのVIN-NET(ヴァンネット)がトーンダウン (2013年9月16日)
　・ワインファンドの北田朝雪氏のコンサルティング・アルファが業務停止の行政処分 (2014年8月23日)
　・ワインファンド運営会社のVIN-NET(ヴァンネット)が金融商品取引業者の登録取り消し。そして強く推奨していた方は… (2015年12月27日)

昨年の12月25日(クリスマス!)の時点で行政処分が公表されていましたので、自転車操業のポンジースキーム詐欺だったということ及び、投資家の資産が守られていないことは明らかになっていました。
今回のニュースでは会社が破産手続きを行うこととその被害金額が明らかになりました。続きを読む

ある意味クリスマスに相応しいニュースかもしれません。
12月25日に日本唯一のワインファンド運用会社(?)を自称していたVIN-NET(ヴァンネット)に関してビッグニュースがありました。

VIN-NET(ヴァンネット)が金融商品取引業者の登録を取り消される

少し前にワインファンドから香る怪しげな臭い(2013年7月17日)という話を書いてからこの会社には注目していましたが、「不正又は著しく不当な行為」が認定され、金融商品取引業者の登録を取り消されました。

株式会社ヴァンネットに対する行政処分について (平成27年12月25日 関東財務局)

（１）登録取消し
　関東財務局長（金商）第1577号の登録を取り消す。

当社は、これまで複数のファンドの取得勧誘を行っているが、過去に償還を迎えたファンドにおいては、別のファンドの資金を流用することにより、実際の運用実績とは異なる高い運用利回りで償還金等を支払っていた。さらに当社は、こうした状況を認識しながら、新たなファンドの取得勧誘を行っていた。

ワインファンドから香る怪しげな臭いで「少なくとも外から見る限りは問題があった金融商品たちと区別がつきません。」と書いていたのですが、その懸念通り、新規で集めたお金で既存投資家に支払うという自転車操業という典型的な悪質な投資詐欺案件と同じでした。

なお、ワインファンドの北田朝雪氏のコンサルティング・アルファが業務停止の行政処分(2014年8月23日)と書いたように、当時のVIN-NET(ヴァンネット)代表の北田朝雪氏(現代表は別の人)は、別会社ですが無登録で海外ファンドに係る募集又は私募の取扱いを行ったという実績のある方でした。

ワイン投資及びヴァンネット(VIN-NET)を推奨していた内藤忍氏はどうするのか

さて、インデックス投資家として、この案件を見た時に気になるのは内藤忍氏です。
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※ポイント：1000万円以上の金融資産のポートフォリオにおける不動産投資とワイン投資の位置づけ


■Episode1 2011年

マネックス証券のサイトにて2011年1月から2011年6月にかけて全6回の「マネックス・ユニバーシティ代表取締役内藤忍によるポートフォリオ診断」という連載が掲載されています。

このポートフォリオ診断は2011年1月から2011年6月に連載したものです。（※）役職は、連載当時の役職を掲載しています。

マネックス・ユニバーシティの内藤忍がみなさまのポートフォリオにアドバイスいたします。資産運用を行っていく上での疑問も解決。これからの資産運用にご活用ください。

上記のような趣旨を持って掲載された連載で、対象となる相談者の属性は下記の通り
　●第1回：　30代男性 /　金融資産1000万~3000万円程度
　●第2回：　40代男性　/　金融資産1000万~3000万円程度
　●第3回：　60代男性　/　金融資産5000万~1億円程度
　●第4回：　40代男性　/　金融資産3000万~5000万円程度
　●第5回：　30代男性　/　金融資産100万~500万円程度
　●第6回：　60代男性　/　金融資産5000万~1億円程度


ここには1000万円以上のケースも多数あります。というか全6回中5回が1000万円以上です。ところが不動産への積極投資の言及はほとんどありません。

例えば、第4回の金融資産3000万~5000万円程度の方へのアドバイスで以下のようなものがあります。(第4回の相談)

＜内藤忍からのアドバイス＞

相談者ご本人も認識されているように、やはり日本株の比率が高すぎるようです。資産全体の半分以上が日本株というのは、分散投資の観点からはリスクが偏っています。

また、REITも内外合わせると資産全体の3分の1以上になっているのも比率としては高いと言えます。不動産は安定的なインカムゲインを狙った投資と思われますが、価格の変動も大きく、株式との連動性があるので、同じ方向に資産価格が動く傾向が強まってしまいます。

金融資産3000万円~5000万円のポートフォリオで国内外REIT合計で3分の1以上は比率が高すぎると言っています。

第3回の運用資金5000万~1億円(その他に預貯金が数千万円)と言う人も投資資金の98%は株式と債券のポートフォリオでしたが内藤氏は一切不動産投資を推奨していません。(第3回の相談)



■Episode2 2013年

時は流れて2013年、内藤忍氏は『貯金が1000万円になったら資産運用を考えなさい』を出版しました。この中では3000万円/5000万円/1億円では「1000万円をペーパーアセットでそれ以外は海外不動産(とワイン)へ投資」というポートフォリオを示しています。

1億円の場合はほとんどが海外不動産で、わずかにサテライトとしてワイン投資と株式や債券です。そのサテライト中でも株式も債券はワインより比率が下です。


これほどまでに海外不動産を積極推奨しているにもかかわらず、2011年は3000万~5000万円のポートフォリオで内外合わせて3分の1以上のREITは比率が多すぎとアドバイスしていましたし、5000万~1億円でも不動産へ投資せよというアドバイスはほとんどなく、特に海外不動産現物に関しては皆無でした。


2011年と2013年の2年間で随分と話している内容に違いがあります。

マネックスユニバーシティ退職があり、2011年と2013年では内藤氏個人の立場が違うことは分かります。
しかし、それと投資セオリーは別物です。内藤氏個人の環境が変わると同じタイミングで投資のセオリーが全く変わってしまったということはないでしょう。

マネックス・ユニバーシティ時代はマネックスが取り扱っている投資信託を推奨(別に株でも不動産でも投資信託なら変わらない)し、マネックスを辞めたら自分がコンビを組む不動産やワイン投資を推奨するというのでは、ずいぶんなポジショントークではないでしょうか。


内藤忍氏個人は嫌いではありません。投資に対する意見が変わることもありです。新しい知識を身につけたらよりいい投資方法が見つかった場合とかに考えを改めることはあるでしょう。
しかし、少し前までまでさんざん話していた内容と全く違う主張であるのに、過去の主張を否定せずに投資アドバイスの変節することについては私は全く賛同できません。

他のアドバイザーなどでも言えることですが、投資アドバイスを聞く(聞いてしまう人)は、このような「過去のアドバイスと今のアドバイスは違い」及び「そのアドバイスをする時のポジションがどうであったか」をしっかりと知ってほしい。


※参考リンク：【読書メモ】貯金が1000万円になったら資産運用を考えなさい　内藤忍 (レバレッジ投資実践日記)