REIT(不動産投資信託)
最近では日銀が買い支える対象にもしているように立派な投資対象になっています。
そんなREITには「利益相反問題」があります。
REITは投資家から集めたお金(と借入金)で不動産を買います。その仕入先がREITの親会社だったりするのです。
REITの投資家の立場では、不動産を安く仕入れてほしい。安く仕入れてくれれば買える不動産が増えるのでインカムゲインも増えますし、キャピタルゲインも狙えます。
しかし、REITが安く不動産を買ことは、REITのスポンサーが持つ不動産を投資家に安く売ることで、スポンサーは嬉しくありません。REITを経由して不動産を高く投資家に売りつけると大きく稼ぎたい。
REITは誰のために働くでしょうか…
この「REITスポンサーの利益 vs REIT投資家の利益」が利益相反問題です。
不動産の場合、全てが一点ものです。ワンルームマンションの隣の部屋のように類似性の高いケースはありますが、同じ条件の商品はありません。ですから、不動産取得価格の適正さの判断が非常に困難です。
一方、市場で取引される国債や上場株式には全く同じものがあるので取引価格の適切さを判断でき、市場取引で取得したならば原則としてその瞬間での適正価格で売買されます。(結果として高値掴みになることはある)
「REITの利益相反問題」
私がREIT投資を躊躇する理由の一つです。
最近では日銀が買い支える対象にもしているように立派な投資対象になっています。
そんなREITには「利益相反問題」があります。
REITは投資家から集めたお金(と借入金)で不動産を買います。その仕入先がREITの親会社だったりするのです。
REITの投資家の立場では、不動産を安く仕入れてほしい。安く仕入れてくれれば買える不動産が増えるのでインカムゲインも増えますし、キャピタルゲインも狙えます。
しかし、REITが安く不動産を買ことは、REITのスポンサーが持つ不動産を投資家に安く売ることで、スポンサーは嬉しくありません。REITを経由して不動産を高く投資家に売りつけると大きく稼ぎたい。
REITは誰のために働くでしょうか…
この「REITスポンサーの利益 vs REIT投資家の利益」が利益相反問題です。
不動産の場合、全てが一点ものです。ワンルームマンションの隣の部屋のように類似性の高いケースはありますが、同じ条件の商品はありません。ですから、不動産取得価格の適正さの判断が非常に困難です。
一方、市場で取引される国債や上場株式には全く同じものがあるので取引価格の適切さを判断でき、市場取引で取得したならば原則としてその瞬間での適正価格で売買されます。(結果として高値掴みになることはある)
「REITの利益相反問題」
私がREIT投資を躊躇する理由の一つです。
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ＦＰ協会テキストでも不動産は難しい課目で、その延長上にＲＥＩＴがあります。
ただ、株式でもマザーズはＦＯＩをはじめとした資金繰りが悪化した（資金調達コストが高い）企業が「株式で調達し配当を払わなければ資金調達コストは０」と勝手に思い込んでマザーズを悪用するような所謂「投資家の利益ＶＳ企業の利益」のような図式になっているような気がします。
僕の場合はＲＥＩＴ以上にマザーズなどの新興市場株は買いたくないです。
ＲＥＩＴの良い所は利益の９０％以上を分配すれば法人税が免除されます。
この際だから、マザーズ企業などの新興市場の場合は配当性向９０％以上を保証させるようにした方が良いかも知れません。